咸宁市本级（含咸安区）2016年度国有建设用地供应计划编制说明

一、计划编制概述

（一）计划编制的背景、内涵及意义。

1、编制背景

（1）国有建设用地管理问题突显。

随着我国社会经济的快速发展，建设用地需求量与日俱增，供应日益紧张，建设用地节约集约程度不高，各类用地的供应结构和布局不合理，国有建设用地的管理问题愈趋明显。

（2）国家要求编制用地供应计划。

自2004年开始，中央要求利用土地闸门参与国民经济运行的宏观调控。土地供应计划作为国家实施宏观调控的一项具体举措，对落实地区的国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局有直接影响。2009年以来，国土资源部多次强调土地供应计划管理在宏观调控中的重要性，指出土地计划的职能已从单一服务于土地资源管理，逐步转向管理与宏观调控并重。从国务院办公厅发布的关于稳定房价的有关文件，要求加大保障性住房建设力度（住房建设用地中保障性住房用地不得低于70%），到国土资源部发布的一系列规范、制度中，对有计划的供地已有明确要求。2010年，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）连续发文，要求坚决遏制房价过快上涨现象，促进房地产市场平稳健康发展。2011年以来，国家继续加强和改善房地产市场调控，系列调控房地产政策不断出台，要求各地加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，加大保障性安居工程建设力度。

（3）编制用地计划是国土资源管理的一项经常性工作。

2009年8月4日，徐部长主持专题会议研究地产市场问题，要求加快研究制定城市国有建设用地供应计划编制办法，并将该项工作纳入2010年重点工作任务。2010年，国土资源部关于印发《国有建设用地供应计划编制规范》（试行）的通知（国土资发[2010]117号），为各地编制国有建设用地供应计划提供了指导。

自2010年以来，每年我市将按照国家和省下发有关文件要求，编制了年度国有建设用地供应计划，并上报省厅汇总及公布。

2、编制内涵

咸宁市本级（含咸安区）2016年度国有建设用地供应计划，是指咸宁市人民政府在2016年1月1日至12月31日对咸宁市本级（含咸安区）供应的全部国有建设用地的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。

3、编制意义

编制本计划，有助于加强土地宏观调控，合理配置土地资源，科学安排国有建设用地供应，保障项目建设用地需求，促进房地产市场平稳健康发展。

国有建设用地供应计划是年度经济计划的重要组成部分，对充分发挥土地调控作用、科学管理国土资源具有重要意义。科学编制土地供应计划，对落实我市的国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局有直接影响，对土地参与宏观调控具有重要作用。合理制定2016年度土地供应计划，对市区国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式做出科学安排，能提高政府供地的前瞻性、科学性、针对性和合理性，减少土地市场运行的盲目性。

（二）编制内容、范围及期限。

1、编制内容

国有建设用地供应计划的编制内容包括：

（1）明确国有建设用地供应指导思想和原则；

（2）提出国有建设用地供应政策导向；

（3）确定国有建设用地供应总量、结构、布局、时序和方式；

（4）落实计划供应的宗地；

（5）实施计划的保障措施。

2、计划范围

本次土地供应计划编制的涵盖范围为咸安区整个行政辖区。本次土地供应计划编制过程中，将按土地用途划分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地七大类。其中住宅用地划分为商品住房用地和保障性安居工程用地。

3、计划期限

根据《国土资源部关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>（试行）的通知》（国土资发[2010]117号）等文件的要求，咸宁市本级（含咸安区）2016年度国有建设用地供应计划的计划期为一年，即2016年1月1日至12月31日。

（三）编制依据和原则。

1、编制依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国城市规划法》；

（4）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；

（5）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；

（6）《国务院批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》（国发[2009]38号）；

（7）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；

（8）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；

（9）《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）；

（10）《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）；

（11）《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）；

（12）《国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施<限制用地项目目录（2012年本）>和<禁止用地项目目录（2012年本）>的通知》（国土资发[2012]98号）；

（13）《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》(国发[2013]40号)；

（14）《国务院关于加快发展节能环保产业的意见》（国发[2013]30号）；

（15）《国土资源部办公厅关于印发养老服务设施用地指导意见的通知》(国土资发[2014]11号)；

（16）《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号）；

（17）《国土资源部、住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发[2015]37号）；

（18）《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发[2016]8号）；

（19）《国有建设用地供应计划编制规范》（试行）；

（20）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；

（21）《省国土厅资源办公室关于编制2016年度国有建设用地供应计划的通知》；

（22）《咸宁市土地利用总体规划（2006－2020年）》；

（23）《咸宁市咸安区土地利用总体规划（2006－2020年）》；

（24）《咸宁市城市总体规划（2010－2030）》；

（25）咸宁市“十三五”住房建设规划与计划；

（26）2016年度咸宁市本级（含咸安区）建设用地计划；

（27）各单位填报的2016年土地需求情况表；

（28）咸宁市保障性住房实物任务及相关指标表

（29）咸宁市和咸安区政府工作报告（2016年）；

（30）2010-2015年咸安区土地利用现状变更调查数据；

（31）其他相关文件。

2、编制原则

（1）节约集约用地原则

严格保护耕地，控制新增建设用地总量，加大“批而未供”土地消化力度和存量挖潜力度，优先供应存量建设用地，着力保障经济社会发展的合理用地需求，切实提高土地利用效率，实现土地集约、产业集中、发展集聚，促进经济社会转型发展。

（2）有保有压原则

合理确定城镇建设用地供地结构，优先保障重点项目和基础设施项目用地需要。支持优化结构调整和鼓励类产业的项目建设。对不符合产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地。继续支持对保障性安居工程用地供应，做到应保尽保。控制大户型，低密度高档住宅土地供应，禁止别墅类供地。

（3）供需平衡原则

坚持“总量控制、结构调整、合理推进”的方针，严格控制商品房用地、谨慎供应商业综合体用地、鼓励支持新兴产业用地，控制好土地供应的结构、布局和节奏，消化库存，促进房地产市场平稳健康发展。

（4）城乡统筹原则

统筹城乡建设用地利用，实现互动共进，协调发展；正确处理和合理把握中心城区、城镇和中心村建设之间的关系，积极推动城镇空间结构调整，落实城镇功能定位，优化土地供应空间布局，扎实推进重点城镇建设和新农村建设工作。

（四）编制程序。

1、发布编制国有建设用地供应计划通知

由咸宁市人民政府发布编制下年度国有建设用地供应计划的通知，确定编制工作的指导思想、工作重点、阶段安排和任务分工，提出对发布对象的具体要求及相关资料的提交时间。

2、调查分析国有建设用地供应能力

对土地利用现状和土地利用总体规划、城市规划进行对比分析，依据规划实施状况，初步确定国有建设用地供应潜力。对依法办理农用地或未利用地转用和征收的建设用地、政府收购储备的土地、政府收回的土地、增减挂钩的建设用地和年度土地利用计划中当年拟供应土地等，进行潜力分析。依据土地前期开发程度、土地权属状况、土地利用计划及转用征收审批手续办理情况、宗地规划手续办理情况、军用空余土地转让许可手续办理情况等，综合确定计划期内可实施供应的国有建设用地。

3、预测国有建设用地需求量

在组织开展本辖区经济社会发展情况、土地利用以及地产市场状况等调查分析的基础上，采用科学的方法预测国有建设用地需求总量和用地结构，结合对本辖区和相关单位申报的国有建设用地需求的审核情况，综合确定2016年咸宁市本级（含咸安区）国有建设用地需求量。主要包括对国有建设用地需求总量和商服用地、工矿仓储用地、住宅用地（含保障性安居工程用地、商品住房用地等）、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地等各类国有建设用地需求量的预测。

4、拟定国有建设用地供应计划草案

根据计划期内可实施供应的国有建设用地量和计划期国有建设用地需求量，统筹确定国有建设用地供应计划指标。并按照行政辖区、城市功能分区、住房和各行业用地需求、土地用途和供应方式，对国有建设用地供应计划指标进行分解，拟定国有建设用地供应计划草案。计划草案包括计划文本、编制说明及附件。

5、国有建设用地供应计划征求意见和报批

将编制的国有建设用地供应计划草案征询各相关单位意见，修改完善后，报同级人民政府批准并报省国土资源厅备案。

6、国有建设用地供应计划公布和实施

年度国有建设用地供应计划应当在中国土地市场网和相关媒体中予以公开。

7、国有建设用地供应计划调整

由于土地利用年度计划实施、土地市场调控政策变化等确需调整国有建设用地供应计划的，由国有建设用地供应计划编制机构集体研究后进行修改，将修改结果报原批准机关同意，并重新公布。

（五）编制方法与技术路线。

1、编制方法

本次咸宁市本级（含咸安区）国有建设用地供应计划编制采用科学预测与实地调查相结合、对比分析与统计分析相结合的方法。在科学调查分析经济发展情况、土地利用、地产市场状况的基础上，科学预测国有建设用地需求总量和结构，结合对各单位申报的国有建设用地需求审核结果，综合确定国有建设用地需求量。将2016年实际可供应建设用地与2016年建设用地需求量平衡后综合确定国有建设用地供应计划指标。

2、技术路线

咸宁市本级（含咸安区）2016年度国有建设用地供应计划的编制首先是收集土地利用现状、土地利用总体规划、并对城市规划进行对比分析，依据规划实施情况，初步确定国有建设用地供应潜力；然后是收集辖区内社会经济发展情况、土地利用、房地产市场状况等资料，运用科学方法预测国有建设用地需求总量和结构，结合对辖区内、相关单位申报的国有建设用地需求审核情况，综合确定国有建设用地需求量；在此基础上，拟定咸宁市本级（含咸安区）国有建设用地供应计划草案；在完成国有建设用地供应计划草案的拟定后，咸宁市国土资源行政主管部门就供应计划草案征询各相关单位意见，修改完善后，报同级人民政府批准，然后报省国土资源厅备案；最后是国有建设用地供应计划的公布与实施。具体技术思路如下：

图1-1 国有建设用地供应计划编制技术路线

二、咸宁市本级（咸安区）基本情况及土地利用概况

（一）咸安区基本情况。

1、地理位置

咸安区位于湖北省东南部。是咸宁市的中心城区，由原县级咸宁市更名而来。东临阳新，南极崇阳，西界赤壁，北交江夏，东南与通山接壤，西北与嘉鱼毗邻。地理坐标为东经114°06′-114°43′，北纬29°39′-30°02′。东西宽58千米，南北长41千米。面积1502平方千米，约占全省总面积的1.24%。下设9个镇、1个乡、3个街道办事处。总面积为1503.8平方公里，咸宁市2010年第六次全国人口普查数据，全区常住人口为51.25万人。京广铁路、京珠高速、武广高铁、107国道穿境而过，是南北交通之要道。咸宁市的中心城区——咸宁城区（永安、浮山、温泉）为咸安区管辖，距省会武汉市82公里。咸宁市人民政府驻咸宁城区的温泉，咸安区人民政府驻咸宁城区的浮山办事处大畈村。咸安区是咸宁市的政治、经济、文化中心。

2、自然条件

咸安区地处幕阜山系和江汉平原的过渡地带，地势东南高西北低，呈阶梯状分布，状如撮箕，按形态成因为分低山、丘陵、岗地、平原四大类型，相对高差936.1米。东南南部和西南部为低山区，系幕阜山系北翼余脉，山脉之间峰峦起伏，沟壑纵横，共形成大小山丘22877座，其中山峰218座，最高峰为大幕山灶背岩，海拔954.1米。相对高差50－200米，谷深坡陡，坡度为60°左右。中部和东部为丘陵区，海拔50－300米，相对高差50－100米，丘体零乱、圆浑，坡度50－300米，垄岗、残丘相间，脉络明显，坡度小于5°左右。北部和东北、西北、西部部分为平原区，海拔30米以下，最低处斧头湖海拔18米，地势平坦，湖泊港汊多，河网密度大，坡度小于3°。

咸安区南部、西南部、东南部地表广泛分布石灰岩，属喀斯特地貌，溶洞特多，较大的有20余处，其中太乙洞、飞仙洞、鸣泉洞等最为有名。这些溶洞多有伏流泉眼，全区已发现的有地下泉眼169处，其中以温泉、鸣水泉、三十六人泉为著。

咸安区属亚热带季风性湿润气候，四季分明，气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长，严寒酷暑时间短。境内日照时数年平均值为1879.65小时，日照率为42%，各月的日较差在8－9℃之间。

 西北临湖地区年平均气温为16.8℃左右，东部、中部及东北部丘陵地区年平均气温在16.5℃左右，南部低山区年均气温在15.8℃左右，大幕山顶年平均气温仅10.7℃，南北温差6.1℃；无霜期年平均258天，平均初霜日在11月26日前后，终霜日在3月12日前后；无霜期长短分布因地形而异，北较差约10天，东西较差约8天；年均降雨天数150天，降雨量年均1531.4毫米，降雨量集中于春、夏两季，各占全年降雨量的36%；4－6月为多雨期，12－2月为少雨期。受地形抬升扰动的影响，在西南部低山丘陵地区形成多雨区，年降水量达1800毫米，东南部一般为1526毫米，中部为1430－1470毫米，北部为1320－1370毫米。境内受亚热带季风气候影响，春季多东风，夏季多东南风，秋冬多偏北风。

3、土地资源

咸安区地形大体分为低山、丘陵、岗地、平原四大类型。其中绝大部分为丘陵，全全区总面积76.9%。东南部和西南部属山地，海拔在500-954.1米之间；东部和中部为丘陵，海拔在50-500米之间，城度较缓；西部和北部为滨湖平原，海拔在18-50米之间。

根据2015年度土地利用现状变更调查数据，全区国土总面积150308.32公顷，其中建设用地面积18124.06公顷，农用地面积124986.50公顷，未利用地面积7197.76公顷。在农用地中，耕地33638.77公顷、园地1176.88公顷、林地78029.02公顷、草地76.88公顷、农村道路1374.81公顷、坑塘水面7787.92公顷、沟渠1313.88公顷、设施农用地217.38公顷、田坎1370.96公顷。在耕地中，基本农田保护区面积33487公顷，保护地块933块，保护率达89%。咸安区是全省46个粮食主产区之一。

4、经济条件

2015年，咸安区地区生产总值增长8%左右；地方公共财政预算收入增长12.2%；固定资产投资增长22.5%；规模以上工业增加值增长8%左右；社会消费品零售总额增长10.9%；外贸出口基本持平；城镇、农村常住居民人均可支配收入分别增长9%和10%。

2016年，咸安区要完成地区生产总值265亿元，增长9%；完成地方公共财政预算收入11.02亿元，增长10.2%；完成固定资产投资280亿元，增长16%；完成社会消费品零售总额118亿元，增长12%；实现外贸出口7700万美元，增长10%；城镇、农村常住居民人均可支配收入分别达到28480元和14700元，增长9%和10%；居民消费价格涨幅控制在3.5%以内；城镇登记失业率控制在4.6%以内；完成省定节能减排任务。

（二）国有建设用地供应情况分析。

1、近6年供应情况分析

（1）国有建设用地供应总量情况分析

咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年6年来供应土地总面积为4061.75公顷，年平均供地面积为676.96公顷。其中2010年到2015年供应的土地面积分别为498.01公顷、691.10公顷、584.30公顷、603.31公顷、1237.77公顷、447.26公顷，如图2-1所示：

从2010-2015年国有建设用地供应总量的变化趋势来看，咸宁市本级（含咸安区）土地供应总量整体以576.67公顷（不含2014年三条交通用地）为轴，呈上下波动的趋势。其中，2014年土地供应量最多，主要是交通运输用地较多，面积达到637.55公顷（其中三条交通用地为601.71公顷），占全年供应总量比例为51.51%。除2014年外，其他几年土地供应总量较平稳，每年供应总量约在500公顷上下波动。

（2）各类国有建设用地供应情况分析

根据咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年各类国有建设用地供应面积统计情况来看，住宅用地供应量最多，高达1367.52公顷，占供地总量的33.67%。其主要原因是，近几年咸宁市城区公共服务和基础设施不断完善，“香城泉都”品牌影响力不断提升，区位优势不断突显，再加之武咸城际铁路的开通，吸引大批客商来咸投资兴业，有力地促进咸宁市城区房地产市场的稳步发展。2010-2014年，因上述原因房地产发展势头较好，年均供应住宅用地面积约为272公顷。2015年，咸宁市和多数三、四线城市一样，面临人口聚集能力和产业转型升级能力不足等问题，去库存化压力剧增，严重影响了咸宁市城区房地产市场平稳发展。

工矿仓储用地供应总量仅次于住宅用地，面积达到1056.37公顷，占供应总量的26.01%。在近6年工矿仓储用地供应中，除2010年仅供应69.25公顷外，其他年度供应量均在200公顷上下波动，比较稳定。其中，2011年供应量最大为277.40公顷，2012年供应量最小为141.10公顷。

商服用地供应总量为376.98公顷，占供应总量的9.28%。在近6年的商服用地供应中，供应量呈阶段性跳跃式增长，前3年年均供应量稳定30公顷左右，后3年年均供应量基本稳定在90公顷左右，近3年供应数量分别为72.77公顷、130.13公顷和80.08公顷。

公共管理与公共服务用地6年来总共供应了408.45公顷，占供应总量的10.06%。供应主要集中在2011-2014年，其供应量分别为79.16公顷、118.90公顷、60.00公顷和100.33公顷，主要用于科教和公共服务设施的建设。

交通运输用地6年来总共供应了847.34公顷，占供应总量的20.86%。供应主要集中在2014年，供应量为637.55公顷，主要是咸通高速公路、武咸快速通道和武咸城际铁路三条道路面积较大，达601.71公顷，占当年交通运输用地比例为94.38%，占全年供应总量比例为48.61%。

2010-2015年特殊用地的供应总量为5.09公顷，占供应总量的0.13%。主要为2014年供应殡葬用地4.50公顷，2013年供应宗教用地0.59公顷。各类国有建设用地供应情况见表2-1。

表2-1 咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年各类国有建设用地供应表

单位：公顷、%

（3）国有建设用地供应方式分析

从2015年咸宁市本级（含咸安区）的土地实际供应情况来看，供应土地总量为447.26公顷，其中划拨用地为189.19公顷，占供地总量的42.30%，主要是交通运输用地、科教用地和经济适用住房用地；采用协议出让的土地面积为10.57公顷，占供地总量的2.36%，主要是医卫慈善用地；采取招拍挂出让的土地面积为247.5公顷，占供地总量的55.34%，主要是商业、住宅和工业用地。2010-2015年咸宁市本级（含咸安区）国有建设用地供应情况见表2-2。

表2-2 2010-2015年咸宁市本级（含咸安区）国有建设用地供应情况表

单位：公顷、%

（4）土地供应存在的问题

土地供应结构及空间布局不够合理。通过对2010-2015年咸宁市本级（含咸安区）各类用地供应情况的分析可知，国有建设用地供应总量与人口规模和产业发展能力相比，步伐过快，总量过大。城镇内部用地结构不能达到合理和协调的要求，土地供应呈一边倒的趋势，住宅用地的供应量远远高于其他用地的供应量；土地利用效率比较低，城镇建设用地只注重外延扩张，不注意内部挖潜，内部闲置地、空闲地未得到充分利用。

2、上轮供应计划实施情况分析

（1）咸宁市本级（含咸安区）2015年国有建设用地计划供应情况

2015年咸宁市本级（含咸安区）国有建设用地计划供应总量为880.44公顷，其中工矿仓储用地326.38公顷，商服用地155.01公顷，住宅用地195.66公顷，公共管理与公共服务用地6.86公顷，交通运输用地183.83公顷，特殊用地7.7公顷，水域及水利设施用地5公顷，如表2-3所示。

表2-3 咸宁市本级（含咸安区）2015年各类用地计划供应情况表

单位：公顷、%

（2）咸宁市本级（含咸安区）2015年国有建设用地实际供应情况

2015年咸宁市本级（含咸安区）国有建设用地实际供应总量为447.26公顷，其中工矿仓储用地191.40公顷，住宅用地3.99公顷，商服用地80.09公顷，公共管理与公共服务用地36.83公顷，交通运输用地134.95公顷，特殊用地、水域及水利设施用地均未供地，如表2-4所示。

表2-4 咸宁市本级（含咸安区）2015年各类用地实际供应情况表

单位：公顷、%

（3）咸宁市本级（含咸安区）2015年供应计划执行情况分析

2015年咸宁市本级（含咸安区）计划供应量与实际供应量有一定的出入，这主要由咸宁房地产市场遇冷、需求不足及征地或拆迁等原因，导致实际供应不能完全按计划实施。咸宁市本级（含咸安区）2015年度国有建设用地计划供应量与实际供应量对比情况如表2-5所示：

表2-5 2015年各类用地计划供应和实际供应情况对比表

单位：公顷

2015年咸宁市本级（含咸安区）国有建设用地计划供应总量为880.44公顷，实际供应总量为447.26公顷，占计划供应总量的50.80%。

咸宁市本级（含咸安区）2015年工矿仓储用地计划供应量为326.38公顷，实际供应量为191.40公顷，占计划供应量的58.64%，执行率一般。近年来，咸宁市城区经过实施“退二进三”战略后，工业企业主要聚集在长江产业园（市级）、凤凰工业园（区级）和肖桥工业园（镇级）内，需求比较平稳。

咸宁市本级（含咸安区）2015年住宅用地计划供应量为195.66公顷，实际供应量为3.99公顷，占计划供应量的2.04%，执行率较低，供应情况差。2015年咸宁城区房地产市场受需求不旺及库存压力影响，部分开发商调整开发节奏、拉长开发周期，放缓了项目施工进度，均不愿出手拿地。

咸宁市本级（含咸安区）2015年商服用地计划供应量为155.01公顷，实际供应80.09公顷，占计划供应总量的51.67%，执行率一般。

咸宁市本级（含咸安区）2015年公共管理与公共服务用地计划供应量为6.86公顷，实际供应量为36.83公顷，超过计划供应量的436.88%，供应量较多，主要为科教用地、公共设施用地及公园与绿地用地。

咸宁市本级（含咸安区）2015年交通运输用地计划供应量为183.83公顷，实际供应量为134.95公顷，占计划供应总量的73.41%，执行率较高。

咸宁市本级（含咸安区）2015年特殊用地、水域及水利设施用地计划供应量为分别为5公顷、7.7公顷，实际均未供应，执行率差。

2015年咸宁市本级（含咸安区）计划实施结果与计划预期仍存在一定偏差，一方面表明在一年之期的时间规定下，土地市场处于变化之中，土地供应存在一定程度的不确定性，很有可能偏离预计的理想状态；另一方面也表明计划的实施仍存在不完善之处。因此，在今后的国有建设用地供应计划编制中，要采取更加严谨的态度筛选用地项目，采用科学方法预测与实际用地需求相结合的方法来编制国有建设用地供应计划，更为灵活的实施用地计划

3、近期国有建设用地供应政策导向

（1）优化空间布局

土地利用空间布局的优化必须以落实《咸宁市土地利用总体规划（2006－2020年）》、《咸安区土地利用总体规划（2006－2020年）》为前提，以咸宁市咸安区土地利用现状为基础，充分考虑区域内自然与经济社会等因素，结合《咸安区国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》，《咸宁市城市总体规划》（2010-2030年）和各专项规划，统筹兼顾；合理安排各业用地，通过土地利用空间布局的优化，实现土地资源的集约高效利用，促进土地利用与生态环境建设相协调。

在城乡一体化布局方面，应始终坚持“一核、两轴、两带、三片”的空间布局。“一核”为城市规划区的主城区，以中心绿地为核心，着重建设永安、温泉、咸东片区等城市重要功能区。“两轴”为依托京广铁路、武广客运专线、武咸城际铁路和107国道，分别向南北拓展的两条区域发展轴线。“两带”为由主城向斧头湖和西凉湖延伸的两条区域拓展带。其中，北向拓展带依托京港澳高速联络线对接梓山湖新城；南向拓展带依托规划区外环线联系向阳湖新城。“三片”为北部生态湿地及水产养殖片、南部山体林地涵养片、东部农田生态保育片。

（2）优化土地供应结构

优先安排交通设施、城市基础设施用地，保障教育、科研、文体、卫生等公共服务和公共安全设施土地供应，大力支持高新技术产业、生态和循环经济产业建设项目的土地供应。认真落实房地产用地调控政策，促进房地产市场健康稳定发展，重点保障城市住宅用地供应，确保城中村（棚户区）改造安置、保障房和中小套型普通商品住房“三类用地”达到住房用地供应总量的70%以上。提供现代服务业大力发展的合理空间，保持商服用地的适度供应规模。

（3）促进土地集约节约利用

坚持科学发展观和节约集约用地政策，加强城中村改造等存量土地资产的盘活挖潜，严格控制增量用地供应。认真执行建设项目的用地标准和相关控制性指标，工业项目用地供应与土地利用指标、投资强度、产出效益等指标挂钩，提高工业园区建设项目的准入门槛，工业用地项目提倡和推广多层标准厂房建设。

（4）发挥市场配置资源基础性作用

继续推进土地市场建设，提高市场配置资源作用。工业用地及商业、旅游、娱乐、商品住宅用地一律实行公开出让，改进和完善国有建设用地使用权出让方式，严格限定协议出让用地范围。深化国有建设用地有偿使用制度改革，扩大国有土地有偿使用范围，积极探索地下空间和经营性基础设施用地、营利性的福利设施用地、科研用地、教育用地、文化用地等有偿使用。加大政府土地储备力度，完善土地一级开发机制，提高政府调控能力。

（5）完善土地收购储备制度

土地收购储备是政府集约利用土地的重要手段。通过土地收购储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于配合企业改制，盘活存量土地资产，对存量土地高效合理配置；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；有利于加快旧城改造；出让后的土地升值，又可增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。

三、咸宁市本级（含咸安区）建设用地需求预测

本次国有建设用地需求预测主要包括国有建设用地需求总量预测，以及工矿仓储用地、住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地，特殊用地等各类国有建设用地的需求量预测。

（一）预测方法介绍。

1、趋势预测法

趋势预测法是根据已有土地供应的历史资料拟合一条曲线，反映土地供应总量变化态势，然后按照该趋势曲线，对计划期的土地需求量进行估计。

2、线性回归法

根据数理统计原理，对大量实验统计数据进行分析处理，找到与土地供应量成线性关系的变量，然后建立两者之间的函数关系，最后根据自变量变化，来预测土地需求量。

3、指数平滑法

利用平滑系数对反映变量历史变化情况的统计数据修正平滑，以分析变量的演变趋势，从而对计划期的土地需求量进行预测。该方法对过去的数据分别赋予不同权重，一般来说，较近数据对将来的影响比较远数据对将来的影响大，所以较近的数据权重大，较远的数据权重小。

土地供应的时间序列数据点如果呈线性趋势，可以采用一次或二次指数平滑预测；数据点呈非线性趋势，采用三次指数平滑法预测。

4、定额指标法

根据项目用地定额或生产规模用地定额，按项目或生产规模推算土地需求量。

5、灰色模型法

通过灰色关联度分析，土地供应量与国内生产总值、总人口、城镇人口、固定资产投资、人均国内生产总值、第二产业产值、第三产业产值密切相关。基于这些因子，采用灰色系统模型法建立灰色GM（1，1）模型，进行计划期国有建设用地需求量预测。GM（1，1）模型的实质是对原始数据作一次累加生成，使生成数据列呈现一定规律，各数据列的曲线可以用典型曲线逼近，然后用逼近的曲线作为模型，最后将模型预测值作一次累减还原，用以对系统进行预测。

（二）预测方法选择。

1、土地需求总量预测

根据收集到2010-2015年咸宁市本级（含咸安区）土地实际供应总量及散点图，确定采用趋势预测法、指数平滑法和定额指标法等三种方法进行预测。

2、各类用地结构需求预测

根据收集到2010-2015年咸宁市本级（含咸安区）土地实际供应总量及散点图，确定工矿仓储用地、商服用地、住宅用地采用趋势预测法、定额指标法、指数平滑法预测，取其中的两种以上方法预测。

公共管理与公共服务用地、水域及水利设施用地、交通运输用地和特殊用地采用定额指标法预测。

对保障性安居工程用地应根据政府下达的实物建房目标任务进行测算。

（三）2016年土地需求分析。

1、工矿仓储用地需求预测分析

咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年工矿仓储用地供应量分别为69.25公顷、277.40公顷、141.10公顷、210.65公顷、166.57公顷、191.40公顷，如表3-1所示。

表3-1 咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年工矿仓储用地供应总量表

单位：公顷

（1）指数平滑法

选用指数平滑法对2016年咸宁市本级（含咸安区）的工矿仓储用地供应量进行预测，预测公式为：

yt+1'=ayt+(1-a)yt'

式中：

yt+1'——t+1期的预测值，即本期（t期）的平滑值St；

yt——t期的实际值；

yt'——t期的预测值，即上期的平滑值St-1；

a——平滑常数，其取值范围为[0,1]。

我们取6年工矿仓储用地供应量数字序列中第一期2010年供地量的实际值69.25公顷为初值，根据经验，当时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大，呈现明显且迅速的上升或下降趋势时，宜选择较大的α值，如可在0.5～0.9间选值，以使预测模型灵敏度高些，能迅速跟上数据的变化。取α=0.5，一次指数平滑后测算得咸宁市本级（含咸安区）2016年工矿仓储用地需求量为183.33公顷，如表3-2所示。

表3-2 咸宁市本级（含咸安区）2016年工矿仓储用地指数平滑法测算表

单位：公顷

（2）趋势预测法

根据观察2010-2015年工业用地量的散点图的变化趋势，时高时低，变动较大，确定采用加权移动平均法预测2016年工业用地需求量（如表3-3所示），即按接近预测年度差值权重依次为0.4、0.3、0.2、0.1。

表3-3 咸宁市本级（含咸安区）2016年工矿仓储用地加权移动平均测算表

根据上表，可预测咸宁市本级（含咸安区）2016年工矿仓储用地需求量=〔（-9.63×0.4+12.74×0.3-33.38×0.2+35.93×0.1）+178.96〕×2-191.4=160.35公顷。

（3）结果确定

分别采用指数平滑法、趋势预测法对咸宁市本级（含咸安区）2016年工矿仓储用地供应量进行了预测，得出的结果分别为183.33公顷、160.35公顷，这两种方法的算术平均值为171.84公顷。根据各单位填报的2016年土地需求情况，综合分析经济社会发展情况及相关专家的意见，确定咸宁市本级（含咸安区）工矿仓储用地2016年需求量为171.84公顷。其中，市本级90.87公顷，咸安区80.97公顷，如表3-4所示。

表3-4 咸宁市本级（含咸安区）2016年工矿仓储用地需求表

单位：公顷

2、住宅用地需求预测分析

（1）住宅用地需求总量预测

咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年供应住宅用地量分别为358.26公顷、287.48公顷、274.66公顷、244.44公顷、198.69公顷、3.99公顷，如表3-5所示。

表3-5 咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年住宅用地供应总量表

单位：公顷

1）指数平滑法

选用指数平滑法对咸宁市本级（含咸安区）2016年的住宅用地进行预测，预测公式为：

yt+1'=ayt+1+(1-a)yt'

式中：

yt+1'——t+1期的预测值，即本期（t期）的平滑值St；

yt+1——t+1期的实际值；

yt'——t期的预测值，即上期的平滑值St-1；

a——平滑常数，其取值范围为[0,1]。

我们取6年住宅用地供应量数字序列中第一期2010年供地量的实际值358.26公顷为初值，根据经验，当时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大，呈现明显且迅速的上升或下降趋势时，宜选择较大的α值，如可在0.5～0.9间选值，以使预测模型灵敏度高些，能迅速跟上数据的变化。取α=0.6，一次指数平滑后测算得咸宁市本级（含咸安区）2016年住宅用地需求量为92.18公顷，如表3-6所示。

表3-6 咸宁市本级（含咸安区）2016年住宅用地指数平滑法测算表

单位：公顷

2）趋势预测法

将2010-2015年住宅用地量进行趋势拟合，由此推算2016年咸宁市本级（含咸安区）住宅用地的需求量。X为时间、Y为住宅用地需求量，以起始年份2010年-2015年分别标记为-5、-3、-1、1、3、5，2016年设为7，采用趋势预测法，经过数据拟合后，发现采用直线趋势法，得到住宅用地的需求量变动长期趋势线的方程为：

Y= 227.92-29.542 X

R=0.7546

取x等于7，Y等于21.13公顷，即预测咸宁市本级（含咸安区）2016年住宅用地需求量为21.13公顷。

3）定额指标法

根据咸宁市住房保障和房屋管理局《2016年保障性住房实物任务及相关指标表》，确定保障性住房用地（协议出让或划拨）61.56公顷，如表3-8所示。根据2016年各单位住宅用地拟招拍挂方式出让计划表，确定商品房用地27.56公顷，如表3-7所示。根据上述两组数据，预测咸宁市本级（含咸安区）2016年住宅用地需求量为89.12公顷

表3-7 2016年咸宁市本级（含咸安区）住宅用地招拍挂方式出让计划表

4）结果确定

运用指数平滑法预测住宅用地需求量为92.18公顷，趋势预测法预测住宅用地需求量为21.13公顷，定额指标法预测住宅用地需求量为89.12公顷，经分析以上三种方法测算结果，趋势预测法与指数平滑法、定额指标法的结果相差较大，其主要由于2015年咸宁市本级（含咸安区）住宅用地供应量锐减，致使趋势预测法测算结果与土地市场发展方向一致，但降幅不太准确。根据各单位填报的2016年土地需求情况，综合分析经济社会发展情况、房地产市场情况及相关专家的意见，认为指数平滑法、定额指标法预测的结果接近市场需求量，故决定采用二者简单算术平均值为咸宁市本级（含咸安区）2016年住宅用地的预测值，即为90.65公顷。其中，市本级82.88公顷，咸安区7.77公顷，如表3-9所示。

（2）保障性安居工程用地需求预测

根据咸宁市住房保障和房屋管理局《2016年保障性住房实物任务及相关指标表》，确定咸宁市2016年计划用于城市棚户区改造项目用地为61.56（=13681×90/2）公顷，没有廉租房和经济适用房的供地计划，也没有国有工矿棚户区、林区棚户区及垦区危房改造计划。所以，咸宁市本级（含咸安区）2016年棚户区改造项目用地需求量为61.56公顷。

表3-8 2016年咸宁市本级（含咸安区）保障性住房实物任务及相关指标表

注：上表由咸宁市房地产管理局保障办提供

（3）商品住房用地需求量预测

根据国土资源部、住房和城乡建设部两部委2010年9月联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》文件精神，保障性安居工程项目用地、中小套型商品房用地占住房用地供应的比例应至少为70%。也就是说，咸宁市本级（含咸安区）2016年供应的保障性住房用地、棚改用地、公租房、限价房、商品房用地中的中小套型商品房用地这几类用地占住房用地供应总量的比例应至少为70%，即达到90.65×0.7=63.46公顷。

参考历年数据，预测2016年商品住房用地面积为29.09公顷，其中中小套型商品房用地13.09公顷，其他商品住宅用地16.00公顷。

（4）各类住宅用地需求量结果确定

根据上述方法预测，得出咸宁市本级（含咸安区）2016年住宅用地90.65公顷，其中市本级82.88公顷，咸安区7.77公顷；保障性住房用地为61.56公顷（全部均为棚户区改造住房，其中咸安区市本级54.86公顷，咸安区6.70公顷），商品住房用地为29.09公顷（其中中小套型商住房公顷13.09，其他商品住房用地为16.00公顷），如表3-9所示：

表3-9 咸宁市本级（含咸安区）2016年住宅用地需求表

单位：公顷

3、商服用地需求预测分析

咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年供应商服用地量分别为54.02公顷、19.61公顷、20.36公顷、72.77公顷、130.13公顷、80.08公顷，如表3-10所示。

表3-10 咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年商服用地供应总量表

单位：公顷

（1）指数平滑法

选用指数平滑法对咸宁市本级2016年的商服用地进行预测，预测公式为：

yt+1'=ayt+1+(1-a)yt'

式中：

yt+1'——t+1期的预测值，即本期（t期）的平滑值St；

yt+1——t+1期的实际值；

yt'——t期的预测值，即上期的平滑值St-1；

a——平滑常数，其取值范围为[0,1]。

我们取6年商服用地供应量数字序列中第一期2010年供地量的实际值54.02公顷为初值，根据经验，当时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大，呈现明显且迅速的上升或下降趋势时，宜选择较大的α值，如可在0.5～0.9间选值，以使预测模型灵敏度高些，能迅速跟上数据的变化。取α=0.7，二次指数平滑后测算得咸宁市本级2016年商服用地需求量为90.55公顷，如表3-11所示。

表3-11 咸宁市本级（含咸安区）2016年商服用地指数平滑法测算表

单位：公顷

（2）趋势预测法

根据观察2010-2015年商服用地量的散点图的变化趋势，时高时低，变动较大，确定采用加权移动平均法预测2016年商服用地需求量，即按接近预测年度差值权重依次为0.5、0.3、0.2。

表3-12 咸宁市本级（含咸安区）2016年商服用地加权移动平均法测算表

根据上表，可预测咸宁市本级（含咸安区）2016年商服用地需求量=〔（19.91×0.5+36.84×0.3+6.25×0.2）+94.33〕×3-80.08-130.13=139.55公顷。

（3）结果确定

分别采用指数平滑法、趋势预测法对咸宁市本级（含咸安区）2016年商服用地供应量进行了预测，得出的结果分别为90.55公顷、139.55公顷，这两种方法的算术平均值为115.05公顷。根据各单位填报的2016年土地需求情况，综合分析经济社会发展情况、房地产市场情况及相关专家的意见，确定咸宁市本级（含咸安区）2016年商服用地需求量为115.05公顷。其中，市本级105.41公顷，咸安区9.64公顷，如表3-13所示。

表3-13 咸宁市本级（含咸安区）2016年商服用地需求表

单位：公顷

4、公共管理与公共服务用地需求预测分析

咸宁市本级（含咸安区）市2010-2015年公共管理与公共服务用地供应量分别为13.23公顷、79.16公顷、118.90公顷、60.01公顷、100.33公顷、36.83公顷，如表3-14所示。

表3-14 2010-2015年公共管理与公共服务用地供应总量表

单位：公顷

根据统计的数据，可以看出2010年—2015年公共管理与公共服务用地数量的变化趋势较大，年与年之间具有很大的差异性，数据没有一定的规律可循。因此，宜采用定额指标法预测2016年的公共管理与公共服务用地需求，根据项目用地定额或生产规模用地定额，按项目或生产规模推算2016年公共管理与公共服务用地需求量。

通过对各单位上报的需求数据，根据近几年的用地情况进行综合分析。根据各单位上报的用地需求情况，2016年共需供应公共管理与公共服务用地12.36公顷，其中市本级7.56公顷，咸安区4.80公顷，如表3-15所示：

表3-15 咸宁市本级（含咸安区）2016年公共管理与公共服务用地需求表

单位：公顷

5、交通运输用地需求预测分析

咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年交通运输用地供应量分别为3.25公顷、27.45公顷、29.28公顷、14.85公顷、637.55公顷、134.95公顷，如表3-16所示。

表3-16 咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年交通运输用地供应总量表

单位：公顷

根据统计的数据，可以看出2010年—2015年交通运输用地数量变化幅度较大，数据没有一定的规律可循。因此，宜采用定额指标法预测2016年的交通运输用地需求，根据项目用地定额或生产规模用地定额，按项目或生产规模推算2016年交通运输用地需求量。

根据各单位上报的用地需求情况，通过对近几年的用地情况进行综合分析，认为有确定项目的可确定为咸宁市本级（含咸安区）2016年交通运输用地需求量，即为14.39公顷。其全部为市本级需求用地，如表3-17所示：

表3-17咸宁市本级（含咸安区）2016年交通运输用地需求表

单位：公顷

6、水域及水利设施用地需求预测分析

根据统计的资料显示，咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年没有供应水域及水利设施用地。

按照咸宁市水利部门的十三五期间用地安排，及调查的实际情况，咸宁市本级（含咸安区）2016年没有水域及水利设施项目用地，面积为0公顷。

7、特殊用地需求预测分析

2016年咸宁市本级（含咸安区）特殊用地需求量采用定额指标法预测，通过对各单位上报的需求数据，根据近几年的用地情况进行综合分析。根据各单位上报的用地需求情况，咸宁市本级（含咸安区）2016年特殊用地项目用地需求为13.35公顷.

8、国有建设用地需求总量预测分析

咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年土地供应总量分别为498.01公顷、691.10公顷、584.30公顷、603.31公顷、1237.77公顷、447.26公顷。考虑到2014年集中供应了2条高速公路和1条城际铁路的交通运输用地，致使2014年土地供应总量是其他年度的2倍，所以应视为异常值来看，要剔除三条高速公路用地面积（601.71公顷）后再进行测算，如表3-19所示。

表3-19 咸宁市本级（含咸安区）2010-2015年土地供应总量表

单位：公顷

（1）指数平滑法

选用指数平滑法对咸宁市本级（含咸安区）2016年的国有建设用地供应总量进行预测，预测公式为：

yt+1'=ayt+1+(1-a)yt'

式中：

yt+1'——t+1期的预测值，即本期（t期）的平滑值St；

yt+1——t+1期的实际值；

yt'——t期的预测值，即上期的平滑值St-1；

a——平滑常数，其取值范围为[0,1]。

我们取6年供地总量数字序列中第一期2010年供地量的实际值498.01公顷为初值，根据经验，当时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大，呈现明显且迅速的上升或下降趋势时，宜选择较大的α值，如可在0.5～0.9间选值，以使预测模型灵敏度高些，能迅速跟上数据的变化。取α=0.6，二次指数平滑后测算得咸宁市本级（含咸安区）2016年国有建设用地需求总量为610.74公顷，如表3-20所示。

表3-20 咸宁市本级（含咸安区）2016年土地供应总量指数平滑法测算表

单位：公顷

（2）趋势预测法

根据观察2010-2015年商服用地量的散点图的变化趋势，时高时低，变动较大，确定采用加权移动平均法预测2016年商服用地需求量，即按接近预测年度差值权重依次为0.5、0.3、0.2，如表3-21所示。

表3-21 咸宁市本级（含咸安区）2016年地供应总量加权移动平均法测算表

根据上表，可预测咸宁市本级（含咸安区）2016年国有建设用地需求总量=〔（-45.68×0.5-18.35×0.3+35.1×0.2）+562.21〕×3-636.05-447.26=539.35公顷。

（3）定额指标法

根据各单位填报的2016年土地需求情况，及结合各单位历年计划用地情况、经济社会发展情况、房地产市场情况及相关专家的意见，对2016年土地需求量进行了微小幅度删减，最终预测咸宁市本级（含咸安区）2016年国有建设用地需求总量417.64公顷，如表3-22所示。

表3-22 咸宁市本级（含咸安区）2016年国有建设用地需求表