《关于推进第四代生态花园住宅建设的通知》 政策解读

一、出台目的

全面贯彻习近平生态文明思想和新发展理念，加快推进改善型住房和生态公园社区建设，提升人居环境质量，打造武汉都市圈自然生态公园城市。

二、主要内容

（一）第四代生态花园住宅定义

生态花园住宅是指集品质居住、亲近自然、邻里交往等功能于一体的改善型、绿色建筑，包含空中私家花园、空中邻里平台、空中停车平台三种建筑类型。

（二）第四代生态花园住宅设计要求

生态花园住宅建筑设计除了应遵守相关设计标准、规范外，还应符合以下要求：

1.空中私家花园。每户花园面积不小于30平方米、不低于2个住宅自然层高度，上下层花园空间在水平投影上不宜重叠；花园本层相邻外墙面不应开设卧室窗户，上层相邻外墙面不应开设窗户及洞口；空中花园突出主体建筑围护结构进深不小于3.0米，楼板应当采取降板（-0.5米）方式设计，覆土深度不小于0.5米，需同步设计、建设花园楼板防渗漏、防根穿刺、自动浇灌等工程设施；连续开敞面长度不少于空中花园周长的1/2，花园开敞面应设置通透式护栏，绿化种植面积不小于花园水平投影面积的40%，绿化种植以观赏性植物为主，沿开敞面种植常绿乔木、灌木和藤本植物，绿化种植应采取必要的安全措施与主体建筑可靠连接。

2.空中邻里平台。面积不宜小于所连通住宅套内面积20%，不低于2个住宅自然层高度；连续开敞面长度不少于平台周长的1/3，且沿开敞面设置宽度不小于0.5米的绿化种植带，种植常绿灌木和藤本植物；应设置羽毛球场、乒乓球、健身器械、座椅等运动休闲设施。

3.空中停车平台。符合空中邻里平台设计要求；增加的建筑面积应包含停车位面积和载车电梯面积；应保证每户不少于1个停车位，停车位尺寸宜为2.5×5.5米。

（三）第四代生态花园住宅支持政策

1.规划指标方面。符合文件要求的空中私家花园、空中邻里平台（含平台上空连廊）、空中停车平台（含载车电梯、停车位、平台上空连廊）面积不纳入项目容积率核算；符合文件要求的空中私家花园绿化种植面积的50%计入项目绿地面积和绿地率；生态花园住宅建筑密度按照首层建筑主体外墙面围合面积计算，不含首层私家花园、邻里平台、停车平台面积。

2.规划管控方面。生态花园住宅建筑面宽不受我市城区建筑规划管控要求限制，但不应大于70米；生态花园住宅内部日照按照建筑主体测算，不考虑空中私家花园、空中邻里平台、空中停车平台对建筑主体日照自遮挡影响；生态花园住宅内部建筑间距按照建筑主体部分核算，与周边建筑物间距在满足日照要求情况下可按建筑主体核算，但需满足消防安全要求。

3.房屋销售方面。生态花园住宅推行套内面积销售，以套内建筑面积计算商品房销售价格，空中私家花园、空中邻里平台、空中停车平台及楼电梯、连廊、管道井等套外建筑空间不纳入房屋销售面积，不办理产权登记；

4.建设要求方面。因生态花园住宅建筑悬挑构件较多、悬挑空间较大，对装配式建筑不作规定性要求，但在墙体、装修、设备管线、施工模板等方面尽可能采用集成、预制部件。

（四）第四代生态花园住宅监管要求

1.空中花园平台（空间）的绿化种植、娱乐、停车设施应与主体建筑工程同步进行设计、同步建设和同步验收，验收不合格或者因擅自改变功能、外观的造成的超容积率、超面积等问题，按违法建设处理。

2.开发企业应将空中花园（平台）的用途及相关义务纳入房屋销售合同，明确业主在房屋交付使用后的管理和维护义务，并取得购房业主不改变用途、不毁坏绿化种植、不封闭开敞花园（平台）、不乱搭乱建的承诺。

3.物业服务机构应加强对空中花园（平台）的巡查力度，及时发现、劝阻业主私自改变用途、封闭开敞花园（平台）、毁坏绿化种植、乱搭乱建的违法违规行为，对不停劝阻的，应及时向属地街道办事处综合执法机构报告；空中邻里平台、空中停车平台应纳入物业服务内容，由物业服务机构统一管理、维护，并纳入物业服务合同管理。

4.自然资源和规划、住房和城乡建设、城管执法等部门要依据各自职能加大对第四代生态花园住宅建筑的违法违规建设行为监管和查处力度，对于验收后擅自改变用途、乱搭乱建、封闭开敞花园（平台）、毁坏绿化种植的违法行为，将予以重点查处。