《关于进一步规范建设项目规划指标核算的意见（征求意见稿）》的起草说明

现将《关于进一步规范建设项目规划指标核算的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见”）的起草情况说明如下：

一、起草背景

近年来，我市以优化营商环境为抓手深入推进自然资源和规划领域审批制度改革，在服务项目建设方面取得了明显的工作成效，但近段时期，因对容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率等规划指标核算相关标准的理解、认识不一致，导致建设项目规划许可和规划条件核实耗时长、矛盾多。市自然资源和规划局在借鉴其他市州先进经验的基础上，起草了《意见》，着力规范规划指标核算，减少自由裁量权，推进实现工程规划许可、竣工验收规划条件核实等业务事项有机衔接、闭环管理，提高建设项目审批服务质效。

二、起草过程

2022年12月15日，完成《意见》（初稿）。

2023年1月18日至2月17日，在我局门户网站公开征集意见建议。

2023年1月30号，组织局相关科室、二级单位就《意见》相关内容进行会商，广泛征求意见。

2023年2月6日，书面征求了住建、城管等相关职能部门意见。

2023年2月21日，完成《意见》的合法性审查和公平竞争审查。

三、意见采纳情况

局内相关科室、二级单位对具体条款所提意见已在修订过程中充分采纳，社会公众和市直相关职能部门对《意见》表示认可，未提出修改意见。

四、主要条款内容

（一）统一建筑面积计算

建设工程规划许可、规划核实阶段的建筑面积依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353－2013）计算，地上、地下部分的建筑面积应分开计算。室外地坪标高以上的建筑物面积计入地上建筑面积，室外地坪标高以下的建筑物面积计入地下建筑面积。室外地坪标高以批准的修建性详细规划（含总平面规划图）为准，未明确室外地坪标高的，室外地坪标高以周边紧邻的最低城市道路中心线标高为基准。

下列特殊建筑空间的建筑面积按如下要求计算：

（一）住宅类建筑物结构层高不应低于3.0米，也不宜高于3.6米，若高于3.6米（不含挑空部分）的，则按照2.0倍计算建筑面积。

跃层式住宅套内的门厅、客厅、餐厅采取挑空设计，其通高部分面积（除门厅、客厅、餐厅、阳台之外，其他部分不应出现通高情况）不超过所处层套内水平投影面积的30％，且通高部分高度不超过7.2米的，该通高部分按照水平投影面积1.0倍计算建筑面积。不符合本款规定的局部挑空设计，通高部分的建筑空间按照自然层水平投影面积累计计算建筑面积。

（二）办公类建筑物结构层高不宜超过4.5米，若超过4.5米，则按2.0倍计算建筑面积。

（三）具备分割独立使用的商铺类建筑，其结构层高不宜超过5.1米的，若超过5.1米的，则按2.0倍计算建筑面积。

具有商业、餐饮、办公、旅馆等多项使用功能的商业综合体及建筑面积在2000平方米以上的且有较高层高要求的单一功能建筑空间，结构层高按规范要求设计不受限，按照自然层水平投影面积1.0倍计算建筑面积。

（四）建筑物确因结构安全需要设置的结构板、结构联系梁，具有相应资质图审机构出具审查意见的，该类建筑空间不计算建筑面积。

（五）骑楼、过街楼底层的开放公共空间不计算建筑面积。

（六）不上人不形成建筑空间，起隔热作用的闷顶层不计算建筑面积。

（二）统一容积率计算

容积率计算按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180－2018）执行，即按照本意见和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353－2013）所计算的地上总建筑面积，在扣减下列建筑面积后与项目建设用地面积的比值。

（一）为鼓励配套完善公共服务设施，按规定配套建设并移交管理的幼儿园（含托幼）、社区医疗、居家养老、文化活动、体育健身、物业服务、社区管理、社区警务、公厕9类公共服务用房建筑面积可以不纳入项目容积率核算。

（二）为鼓励增加公共活动空间，符合《市人民政府办公室印发关于进一步加强市城区建筑规划管控指导意见的通知》（咸政办函〔2022〕26号）第十三条规定用于公共休闲活动、绿化景观的建筑物底部架空层建筑面积不纳入项目容积率核算。

（三）为鼓励打造更人性化、更安全、更具活力的慢行系统，提升人行体验，用于连接项目内各栋建筑物或独立设置的全天候开放式风雨连廊的建筑面积不纳入项目容积率核算。

（四）为鼓励建设“生态花园住宅”，符合《关于开展“生态花园住宅”建设的通知》（咸自然资规规〔2020〕2号）要求的生态花园空间建筑面积不纳入项目容积率核算。

（三）统一建筑密度计算

建筑密度计算按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180－2018）执行，即按照建设项目用地范围内地上规划（含规划保留）建筑物底层外墙、柱围合的基底面积与建设项目用地面积的比率（％）。

建筑物通向室外主要出入口设置在地下室、半地下室、架空层顶板上的，则地下室、半地下室、架空层基底面积不纳入建筑密度核算，其顶板上部的建筑物基底面积纳入建筑密度核算。

（四）统一绿地率计算

建设项目附属绿地面积及绿地率计算按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180－2018）执行。下列设施、场地应纳入绿地面积计算范围：

（一）满足植树绿化覆土要求的屋顶绿地、空中庭院绿地，其中种植层覆土深度大于或等于1.0m的，按100％计入绿地面积；种植层覆土深度0.5－1.0m的，按70％计入绿地面积；种植层覆土深度小于0.5m的，按30％计入绿地面积。

（二）绿地范围内设置的宽度≤1.5米铺装园路及面积不大于绿地面积30％的铺装活动场地；若超出的，则超出部分的面积不计算绿地。

（三）绿地范围内设置的亭、阁、廊、水景（含保留水体）、假山石、景墙等园林设施所占用地。

（四）采用树阵方式种植胸径大于10cm、株距小于5m乔木的树阵广场或以树阵方式设置的林荫式草坪砖停车场，可以按树阵水平投影面积的100％计算为绿地面积。

（五）零星栽植乔木的活动场地，胸径不小于10cm的乔木绿地面积按1.5m×1.5m或实际树池面积计算。

（五）规范地下建筑物指标计算

地下建筑物应当取得地下空间建设用地使用权，建筑物使用功能应当符合规划条件或土地出让合同约定的地下空间土地用途使用规定。

（一）建筑物四面被完全掩埋的地下室或顶板露出室外地坪上高度不超过1.5米的半地下室，则其建筑面积计入地下建筑面积。

（二）建筑物有二面、三面被完全掩埋或顶板露出室外地坪上高度不超过1.5米的，其余面全部露出室外地坪或露出高度超过1.5米的，若露出面不临城市道路（含规划道路，下同），则视为地下建筑物，其面积计入地下建筑面积；若露出面临城市道路的，则按露出面的建筑面宽×12米（进深）计入地上建筑面积，进深不足　12米的据实计入地上建筑面积。12米进深之外区域视为地下建筑物，其面积计入地下建筑面积。

（三）建筑物一面被完全掩埋，其余三面全部露出在室外地坪上的，则其面积整体计入地上建筑面积。

（四）地下室、半地下室出入口坡道有顶盖的部位及单独设置仅作为人行出入功能的楼（电）梯间、地下室采光井，其建筑面积计入地下建筑面积。

（五）位于地下空间范围内的地上建筑物通向地下建筑物的楼（电）梯及前室空间的建筑面积计入地下建筑面积。

（六）规范建筑面积误差管理

（一）计容建筑面积误差。项目计容建筑面积原则上不应增加，因深化设计、测绘、计算等形成计容建筑误差的，计容建筑面积合理误差按照以下要求处理。

1．工程规划许可阶段合理误差。在符合规划条件和建筑物布局、层数、高度的情况下，项目累计计容建筑面积合理误差不应超过批准规划方案计容建筑面积的1％，且不应大于300平方米。

2．规划条件核实阶段合理误差。在符合工程规划许可和建筑物层数、高度的情况下，满足以下合理误差的可以据实验收，在补缴超出建筑面积配套费后核发规划条件核实证明。

（1）工程规划许可计容建筑面积为1万平方米以内的项目，合理误差应不超过2％；

（2）工程规划许可计容建筑面积为1－5万平方米的项目，合理误差应不超过1.5％，且不应大于200平方米；

（3）工程规划许可计容建筑面积为5－10万平方米的项目，合理误差应不超过0.7％，且不应大于400平方米；

（4）工程规划许可计容建筑面积为10万平方米以上的项目，合理误差应不超过0.4％，且不应大于600平方米。

（二）不计容建筑面积误差。不计容建筑面积原则上应当与批准的规划设计方案、工程规划许可一致，在符合土地（含地上、地下空间）使用规定和规划条件情况下，因建筑深化设计、停车位与人防设施布局、测绘、计算等形成面积误差的，不计容建筑面积合理误差不应超出批准规划方案或工程规划许可的5％，且不大于800平方米，在按规定缴纳或补缴配套费后核发工程规划许可证或规划条件核实证明。

市自然资源和规划局