咸宁市中心城区个人自建房管理办法（送审稿）

第一章  总  则

　　第一条  为加强咸宁中心城区个人自建房管理，规范个人建房行为，改善人居环境，提升城市品质，促进城市安全健康发展，确保国土空间规划的有效实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《湖北省城乡规划条例》等法律、法规和规章，结合咸宁中心城区实际，制定本办法。

第二条  咸宁中心城区范围内个人自建房的规划、建设、安全等管理活动，适用本办法。

本办法所称个人自建房，是指城乡居民自行建设、维修私有住房（包括附属建筑物、构筑物及其他设施）

第三条  咸宁中心城区个人自建房管理范围结合咸宁市国土空间总体规划明确的城镇开发边界线及城市重点发展区域划定，报请市政府批准后由市自然资源和规划局向社会公布。主要包含城市建成区（含温泉、永安、浮山，下同）及咸宁高新区、咸安经济开发区、梓山湖大健康产业示范区、官埠城乡融合发展试验区、高铁北站与大洲湖片区、南部旅游康养片区等城市重点发展区域。

第二章  规划管理

第四条  咸宁中心城区范围内个人自建房按照“从严控制、分类施策、保障安全”的原则进行管理。

第五条  以下区域禁止新建、重建个人自建房。

（一）永久基本农田保护控制线、湖泊保护区控制线、城市蓝线、城市绿线、山体保护线及高压电力廊道、公（铁）路、油气输送管道两侧安全防护用地范围内。

（二）经评估，存在滑坡、崩塌等地质灾害安全隐患区域。

（三）棚户区改造区域、土地拟征收区域及城市门户道路两侧各100米区域。

（四）文物保护单位保护范围内。

（五）各层级国土空间规划中明确的非居住用地。

（六）危险化学品生产、储存、经营单位安全保护范围内。

第六条  城市建成区内个人自建房原则上只减不增，既有合法个人自建房按以下方式分类处理：

（一）影响城市规划实施的，在实施所在区域土地征收时，由市、区两级政府负责土地征收的部门（机构）依法对既有房屋所相对应的土地进行征收，并依法对地上附着物进行补偿。

（二）经房屋安全鉴定为D级危房确需拆除的，且房屋产权人在咸宁城区没有其他住房的，经批准后可以拆除重建；有其他住房的，由房屋产权人自行拆除或采取必要安全措施，确保不危及他人生命财产，相应证照记载的土地和房屋面积予以确认，其合法权益在实施所在区域土地征收时参照本条第一款处理。

（三）既有房屋被鉴定为B、C级危房的，房屋所有权人可以对房屋进行维修，在消除危险后继续使用，但不得拆除重建、不得增加房屋层数和建筑面积。

（四）因城市道路建设造成道路沿线既有房屋地势低洼、积水等影响房屋正常使用的，在符合统一规划情况下，经批准后可以拆除重建。

（五）若属于平屋顶的，可以进行“平改坡”改造。“平改坡”具体管理要求另行规定。

第七条  禁止新增“一户一基”拆迁安置点。2017年10月1日前已明确采取“一户一基”方式（含已签订“一户一基”安置协议但未建设的遗留问题）在规划保留集中安置点建房的，按以下方式处理：

（一）未完善用地与规划审批手续的在建、已建安置房屋，在符合已批准安置点规划布局及建筑层数情况下，可以申请补办完善手续；符合安置点规划布局，但不符合建筑层数的，由城市管理执法部门会同自然资源和规划部门查处后，可以补办完善规划审批手续。

（二）签订了“一户一基”安置协议未建设的，经批准可以按照规划保留集中安置点规划方案进行建设。

第八条  在规划保留村民点建房的，严格执行村民“一户一宅”、建新必须拆旧管理规定，符合资格条件的村民可以依据村民点建设详细规划，经批准后可以新建、重建、维修个人自建房。

街道办事处、镇人民政府应当编制规划保留村民点建设详细规划，并结合实际情况统筹考虑周边零星村民住宅搬迁安置需求。

第九条  规划保留村民点、集中安置点外其他区域的个人自建房遗留问题，按以下方式处理。

（一）个人原有自建房因城市建设需要已被拆迁、协议安排宅基地还建而未落实的遗留问题，不再安排宅基地建房。由原拆迁实施（或协议签订）机构或其主管部门（单位）负责与拆迁房屋权利人协商，应当采取货币化补偿、房屋产权置换等方式予以化解。

（二）已经办理了用地或规划审批手续的，自证照核发之日起算，超出两年期限未建设（含已建房屋基础）的，不再批准继续建设个人自建房。其已取得使用权的土地，在实施所在区域土地征收时，由市、区两级政府负责土地征收的部门（机构）依法进行征收、补偿。

第十条  个人自建房应当以自住为目的，在符合土地使用要求情况下，其建设规模应符合以下规定。

（一）在规划保留村民点、集中安置点范围内个人自建房的，其建筑物基底占地面积、建筑物层数应当符合批准的规划方案。

（二）符合本办法第六条第二款规定可以拆除重建个人自建房的，其建筑物基底范围、面积不得超过原房屋的基底范围、面积。既有房屋层数为三层及以上的，拆除重建后的层数一般不得超过三层；既有房屋层数为二层及以下的，拆除重建后的层数一般不得超过二层。

（三）确因城市规划实施需要，个人自建房层数应当符合批准的规划方案。

第三章 建设管理

第十一条  个人自建房的建筑外观宜与周边建筑物协调一致。在规划保留村民点、集中安置点内自建住房的，其建筑物外观宜体现鄂南地域建筑风貌特色。

第十二条  咸宁中心城区内个人自建房应当按照城市规划要求进行管理，需申请办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。

建设限额以上个人自建房应当向城乡建设主管部门申请办理《建筑工程施工许可证》，并纳入房屋质量安全监督体系加强监管。

　　第十三条 申请拆除新建、重建个人自建房的，按以下规定办理。

　　（一）申请

1.申请人向所在社区（村）提出建房申请；

2.社区（村）对申请人建房资格进行公示、初审同意后，报所在街道（镇）组织自然资源和规划、城乡建设、城市管理等相关部门现场踏勘核实，签署审查意见。

（二）审批

经街道（镇）审查同意的，申请人应向自然资源和规划部门申请办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，并提交以下材料：

1.个人建房申请表，附具所在街道（镇）、社区（村）的审查意见；

2.申请人身份证和共同生活家庭成员户口本（复印件）；

3.具有资质单位出具的建筑施工图设计文件（含外观效果图）。

4.既有房屋的不动产权证明、危房鉴定书和原房屋照片。（属D级拆除重建的需提供）

5.拆迁安置还建协议。（属安置还建房的需提供）

　　（三）建设

1.申请人在取得《建设工程规划许可证》后，应委托具有资质的测绘单位进行现场放线，并出具放线记录，由街道（镇）组织自然资源和规划、城乡建设、城市管理、社区（村）验线合格后方可开工。

限额以上的个人自建房应当取得《建筑工程施工许可证》后申请现场放线。

　　2.申请人应当在建设现场将批准的建设方案、证照结果予以公开，接受社会监督，直至项目实施完成。

3.建设完工后，申请人应当向街道（镇）申请验收，由街道（镇）组织自然资源和规划、城乡建设、城市管理、社区（村）现场核实。符合要求的，由自然资源和规划部门核发《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，城乡建设部门办理建设工程竣工验收备案手续（限额以上的个人自建房）。

第十四条  个人自建房属于C级危房，需要对房屋承重结构加固维修的，应当向街道（镇）提出房屋加固维修申请，经街道（镇）批准后维修。街道（镇）应在房屋维修施工前将房屋安全鉴定报告、加固维修设计文件等报住建部门留存，住建部门应加强房屋加固维修施工安全指导、监管。

街道（镇）在批准加固维修前应当组织自然资源和规划、城乡建设、城市管理、社区（村）现场核实会审，并签署审核意见。审核未通过的，不得批准加固维修。

第四章  安全管理

第十五条  个人自建房（含加固维修）应当委托具备相应资质的勘察设计单位出具建筑施工设计文件。限额以下的个人自建房可委托建筑技能培训合格的建筑工匠施工；限额以上的个人自建房应当委托具备相应资质的建筑施工企业施工。

设计、施工单位（工匠）应当按照法律、法规、规章的规定以及合同的约定进行设计、施工。

第十六条  个人自建房竣工后，业主应当组织竣工验收，不组织竣工验收或者竣工验收不合格的，不得投入使用，擅自投入使用的，责令停止使用。

个人自建房竣工验收办法由市人民政府城乡建设主管部门制定。

第十七条  个人自建房所有权人为房屋使用安全责任人。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清的，房屋使用人或者管理人承担房屋使用安全责任。

房屋使用安全责任人承担下列房屋使用安全责任：

（一）不得擅自加层或者拆改房屋主体承重结构；

（二）不得擅自改变房屋用途；

（三）对房屋进行日常安全检查、维护和修缮，及时消除安全隐患；

（四）发现严重安全隐患的，及时向居民委员会、村民委员会报告，并采取暂停使用、疏散人群、设置警示标志等应急措施；

（五）保障房屋消防安全；

（六）法律、法规、规章规定的其他责任。

第十八条  个人自建房存在下列情形之一，危及公共安全的，房屋使用安全责任人应当依法委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定：

（一）房屋出现明显下沉、裂缝、倾斜、腐蚀等情形；

（二）因自然灾害及火灾、爆炸等事故导致房屋受损；

（三）经过设计的居民自建房，达到设计使用年限；

（四）安全排查和日常巡查发现的其他明显安全隐患或者法律、法规、规章规定的其他情形。

第十九条  房屋安全鉴定机构应当具有独立的法人资格，具备相应的专业技术人员、专业设备设施，应当根据相关规定、标准开展鉴定活动，对出具鉴定报告的真实性、准确性负责。

城乡建设部门要定期对外公布具备资格的房屋安全鉴定机构，方便市民查询。

第二十条  个人自建房经鉴定为Ｃ、Ｄ级危险房屋的，房屋使用安全责任人应当及时向房屋所在地街道（镇）报告。街道（镇）应当会商城乡建设等部门，在收到房屋安全鉴定报告后三日向房屋使用安全责任人发出解除危险通知书，督促房屋使用安全责任人期限内，采取加固维修、拆除等措施解除安全风险。

有垮塌危险的Ｃ、Ｄ级危险房屋，街道（镇）应当立即组织采取应急处置措施；房屋使用安全责任人应当立即停止使用并组织人员撤离。

第二十一条  用作经营的个人自建房除遵守本办法第十七条的规定外，还应当遵守以下规定：

（一）应当取得与经营业态要求相符合的房屋安全鉴定合格证明或者根据经营业态要求改（扩）建、重建后的竣工验收合格证明。

（二）符合经营场所应当具备的消防安全标准。

第五章  职责分工

第二十二条  咸安区人民政府负责组织中心城区范围内违法建设个人自建房的拆除及善后工作，建立健全个人自建房安全风险隐患排查整治工作机制。督促街道（镇）开展个人自建房巡查、控违和危房安全隐患排查。

第二十三条  市、区自然资源和规划主管部门负责各自管理范围内个人自建房违法用地查处、用地与规划审批、规划批后监管、不动产登记工作。明确规划保留村民点名录，指导街道（镇）编制规划保留村民点建设详细规划。

第二十四条  市、区住房和城乡建设主管部门负责各自管理范围内限额以上个人自建房建筑施工许可、验收工作。开展施工质量安全、房屋安全鉴定、建筑工匠培训等监督管理工作，对个人自建房安全排查整治工作进行督促指导、考核评估。加强对改变房屋承重结构维修活动的指导监督。

第二十五条  市、区城市管理执法部门负责各自管理范围内个人自建房规划批前监管及违法建设查处工作。

第二十六条  生态环境、交通运输、水利和湖泊、农业农村、林业、市场管理、文旅、消防等部门在各自职责范围内共同做好个人自建房管理工作。

第二十七条  街道办事处、镇人民政府负责组织编制各自管理范围内规划保留村民点建设详细规划，承担辖区内个人自建房申请受理、初审及组织现场踏勘工作。负责开展辖区内个人自建房日常巡查、控违、执法、危房排查等工作。

第二十八条  居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展个人自建房建设活动的日常巡查、危房安全排查工作，及时劝阻和上报违法建设行为。

第六章  法律责任

第二十九条  建房个人、房屋使用安全责任人应当配合相关部门执法人员的监督检查和执法工作，不得阻挠执法人员依法执行公务。对以暴力、威胁等方式阻碍执法人员依法执行公务的，由公安机关依法处理；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条  房屋使用安全责任人在使用过程中擅自加层或者拆改房屋主体承重结构的，由城市管理执法部门责令停止违法行为、限期采取恢复原状或者维修加固等排除危险措施，房屋使用安全责任人应当自接到停止违法行为通知书之日起立即停止违法行为；拒不停止违法行为、逾期不采取恢复原状或者维修加固等排除危险措施的，责令停止使用。

第三十一条  房屋安全鉴定机构违反本办法第十九条规定，出具虚假鉴定报告的，由城乡建设主管部门责令改正，处十万元以上三十万元以下罚款；情节严重的，处三十万元以上五十万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。房屋安全鉴定机构和负有责任的鉴定人员在房屋安全鉴定活动中，违反国家、省有关禁止性规定，三年内不得从事房屋安全鉴定活动。

　　第三十二条  相关部门和街道（镇）、社区（村）及其工作人员在个人建房管理中有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府相关行政主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）违规办理行政许可、登记等事项的；

（二）违规出具审查、审核、审批意见和虚假证明材料的；

（三）未认真履行监管职责，未及时发现或发现后不按规定及时处置的；

（四）参与或支持个人违法用地、违法建设或者故意隐瞒情况的；

（五）其他玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的行为。

第三十三条  国家机关、人民团体、事业单位、国有企业的公职人员，应当带头执行国家法律法规及政策规定。有违法用地、违法建设、阻碍执法等情形的，按照干部管理权限由有权机关处理。

第六章  附则

第三十四条  本办法所称限额以上个人自建住房是指房屋层数三层以上或者建筑面积300平方米以上的。

城市门户道路是指进、出城区道路，主要包含桂乡大道、泉都大道、通江大道、咸宁大道西延伸段、107国道咸安绕城段、高速公路连接线等。

规划批前监管是指对未取得建设工程规划许可证的违法建设及工程竣工验收后发生的违法建设活动进行监管；规划批后监管是指对取得建设工程规划许可证后至工程竣工验收期间的建设活动进行监管。

第三十五条  本办法所明确的2017年10月1日之前是指《咸宁市城乡个人住宅规划建设管理办法》实施之前。

第三十六条  中心城区范围内由咸安区政府负责管理的区域应当按照本办法执行。

各县（市）政府应当参照本办法相关管控要求，结合各地实际制定县、市城区范围内个人建房管理办法。

第三十七条  本办法由咸宁市自然资源和规划局会同相关部门解释。

第三十八条  本办法自公布之日起施行，有效期5年。