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上线嘉宾：

市国土资源局党组成员、咸宁高新区分局党委书记、局长   周洪恩（右二）

市国土资源局不动产登记中心副主任  胡华（右一）

市国土局法律顾问   陈新贵（左一）

网友清河留言：

我有一套房子要继承，我想问继承这套房子要怎么办理不动产证，要提供哪些材料。房子是我爷爷留给我的，我父母同意放弃，我父亲是独子，想问一下要提供哪些材料到哪里办。

答:根据清河网友留言所诉的情况来看，根据《继承法》第十条的规定：遗产第一顺序继承人为：配偶、子女、父母。这里面是没有孙子，所以说你是不能法定继承你爷爷的房产的。如果你想取得这套房子的产权，就必须由继承人先继承该房的产权后，再将房屋赠与或转让给你。

网友夕阳留言：

我家是农村的，家里有一块地，土地证标记的面积是460平方米，不动产权证面积250平方米，去村里面问原因，村里面说是乡镇所在地就给批250平方米，不知道到底有没有这个规定吗？其余面积要怎么算？

答：从这位网友刚才描述的信息看，不够全面。一般来说，不动产权证书上是包含了房产和土地两方面的信息。不动产权证书上也会分别记载土地使用权面积和房屋建筑面积。不知道网友说的面积一个460平方米，一个250平方米是否是将土地使用权面积与房屋建筑面积弄混淆了。建议这位网友在我们节目后，携带其不动产权证书以及相关资料到当地不动产登记机关进行进一步核查。

网友山茶花留言：

农村老家的房子之前办了宅基地证，现在老头子把房子周围的地方挖了，面积比原来大了一些，房子没有重新建，想问下申请换不动产证的时候能不能重新测量，把面积增大一点？

答：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《湖北省土地管理实施办法》第三十三条 农村村民建住宅用地，由村民提出用地申请，经村民委员会同意，乡（镇）人民政府审核后，报县人民政府批准，涉及占用农用地的，依照本实施办法第二十四条规定办理。

农民兴建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。

如这位网友原宅基地使用面积未超过法定标准，那其父亲周围扩大的面积可以按照刚才说的《湖北省土地管理实施办法》第三十三条规定的程序进行申报，获得相关部门审批后，不动产登记机关将依法为其办理登记手续并核发新的不动产权证书。

如这位网友原宅基地使用面积未超过法定标准，提出用地申请，经村民委员会同意，乡（镇）人民政府审核后，报县人民政府批准。

案例：2015年5月，张某在咸宁的小区购买住房一套，考虑到家庭关系较为复杂，张某不愿意将房子登记在自己的名下，因此，跟朋友李某商量，将房屋登记在李某名下，并由李某以自己的名义领取了房产证。同时，二人私下签订了一份协议，证明该房为张某所有。

2017年3月，张某与李某因为经济上的问题产生了矛盾，进而关系恶化 ，李某一气之下将登记在自己名下的房屋卖给正准备买房结婚的王某，不知情的王某将房屋的款项全部转给了李某，2017年5月，王某和李某二人到房产交易中心办理了过户手续。

张某得知情况后，2017年7月向法院起诉，要求法院认定李某与王某的房屋买卖合同无效，并要求李某将房屋归还给自己。

首先我们要明确一点，市民朋友在购房的时候，需要卖房的一方提供哪些证件？

卖方须提供：身份证、结婚证以及房屋所有权证、土地使用证或者是不动产权证。

买房的王某应该说是非常的冤枉，自己花了真金白银买的房子，最终却惹上了官司。在他购房的整个过程中，有没有一些需要注意却没有注意的问题呢？

1、购房前除查验卖方的不动产证书还要求其出具购房发票、缴税凭证、付款银行凭证等原件，查清购房实际出资人。2、实地查看购买房屋的实际使用人（房主或承租人），了解房东的真实情况。3、借名合同明确约定借名房主不准处置房屋并且约定相应违约责任，让擅自处置付出较大的不诚信成本。

我们的生活中，也经常会遇到张某这样的情况，因为各种各样的原因，不愿意把房子放在自己的名下，因而把房产证上写着朋友或者亲人的名字，在这里，我们也想了解一下，名字出现在房产证上，意味着什么？

根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。换句话讲，也就是谁的名字出现在房产证上，就意味着房屋的产权属于谁。

如果确实需要把名字更换成他人，是否需要办理其他的手续，防止出现案例中的情况呢？

为保证房产不被登记人擅自处置，或不因其他原因被查封、冻结，在全款购房，不涉及银行抵押的情况下，实际购房人可以要求借名登记人协助把办理房产抵押登记，更加安全。

李某在一气之下卖掉了张某登记在他名下的房子，这是一种什么行为？

李某卖房行为违反其与张某的借名合同，是一种违约行为。

在这个案例中，张某将房屋登记在他人名下，对方又将房子卖给了第三者王某，我们也想向嘉宾来了解一下，王某和李某的房屋买卖合同是否有效？张某能否要求李某将房屋归还给自己？

物权法第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从案例上看，王某与李某支付了购房款并办理过户手续取得不动产登记证书，双方签订的买卖合同是有效的。张某要求王某归还房屋很难得到法院的支持，但其可起诉李某要求归还购房款并赔偿损失。

市民：刚刚听到这个节目，有个问题想咨询一下，我自己在通城乡下买了一幢自建房，土地属于集体性质，有工作人员说不能过户，更不能办不动产登记，不知道是不是有这个情况？

答：是的，集体土地上的房屋是不能自由买卖转让的。村民利用本村土地建造的个人住宅，属于国家给予村民的特殊权利，与村民的身份相关联。根据《土地管理法》的相关规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

对于限制购房农村集体土地性质的房屋，国家出台了一系列的通知 ：

一是在2004年，国土资源部在《关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》中明确要求:严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

二是在2007年，国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或小产权房。

三是在2008年，国土资源部在《关于进一步加快使用权登记发证工作的通知》中再次重申强调：严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请登记的，不予受理。

因此，这个情况是属实的。

微信网友果味红茶留言：自己在外地打工，家中老父亲在自己家的老地基上重新建房，但是办不了不动产证，不知道是为什么？

答：这位网友你好，你留言反映的情况不详细，无法分析原因。对于自建的私房，我们办理不动产权证，须提供《建设工程规划许可证》《建设工程竣工验收规划条件核实证明》《土地使用权证》和房屋已竣工的材料以及不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图等资料。

网友往事留言：家里农村的自建房上一次集中办理房产证的时候，因为未满18岁，所以房产证上写的爷爷的名字，现在想把名字更换成自己的，不知道能不能办，大概需要什么程序，费用是多少？

答：这个是可以办理的，应属于你爷爷赠与或转移给你，程序上按转移登记办理，所涉费用有：登记费住宅80元/套,非住宅550元/件;房产测绘费、税费,这二项费用请分别向房管部门和地税部门咨询。