关于《咸宁市中心城区个人自建房管理办法（送审稿）》的起草说明

现将《咸宁市中心城区个人自建房管理办法》（送审稿）的起草情况说明如下：

一、起草背景

近年来，省委、省政府赋予我市打造武汉都市圈自然生态公园城市的目标定位，为保护和塑造好“山水相依、林城共生”的自然生态公园城市格局，我市制定实施了《关于进一步加强市城区建筑规划管控的指导意见》等一系列文件，在提升城市宜居品质方面取得了一定的成效。但是，目前我市城区个人建房无序扩张乱象仍然比较突出，对城市风貌的塑造、人居品质的改善产生了不利的影响，为加强咸宁中心城区个人自建房管理，规范个人建房行为，促进城市安全健康发展，确保国土空间规划的有效实施，市自然资源和规划局在前期调研和充分征求意见的基础上，起草了《咸宁市中心城区个人自建房管理办法（送审稿）》，着力加强中心城区个人自建房管控。

二、起草过程

2022年10月，我局报请市政府办公室书面征求了各县（市、区）人民政府、咸宁高新区管委会及市司法局、市生态环境局、市住建局、市交通运输局、市水利和湖泊局、市农业农村局、市林业局、市城管执法委等相关职能部门意见，共收集部门意见15条；2022年10月18日至11月17日，我局在“云上咸宁”、《咸宁日报》微信公众号、《香城都市报》及局官网公开征集意见建议；2022年12月14日，我局内部组织相关职能科室召开座谈会进一步征求意见建议；2023年1月12日，我局组织咸安区人民政府、市住建局、市城管执法委以及城区温泉、浮山、永安三个街道办事处和相关社区、法律顾问召开座谈会再次征求意见建议，并结合征求意见情况进行了修改完善，形成《咸宁市中心城区个人自建房管理办法（送审稿）》。

三、意见采纳情况

（一）关于司法、住建、城管执法等部门提出的具体条款修改意见已在相关条款中予以采纳。

（二）关于在媒体公开征集的意见建议和组织召开座谈会征集的意见建议，我局在深入研究后对合理部分已予以采纳。

四、主要条款内容

（一）明确中心城区个人自建房管理范围

1.结合咸宁市国土空间总体规划明确的城镇开发边界线及城市重点发展区域划定，主要包含城市建成区（含温泉、永安、浮山，下同）及咸宁高新区、咸安经济开发区、梓山湖大健康产业示范区、官埠城乡融合发展试验区、高铁北站与大洲湖片区、南部旅游康养片区等城市重点发展区域。

2.具体范围图由市自然资源和规划局报请市政府批准后向社会公布。

（二）明确中心城区禁止新建、重建个人住房区域

1.永久基本农田保护控制线、湖泊保护区控制线、城市蓝线、城市绿线、山体保护线及高压电力廊道、公（铁）路、油气输送管道两侧安全防护用地范围内。

2.经评估，存在滑坡、崩塌等地质灾害安全隐患区域。

3.棚户区改造区域、土地拟征收区域及城市门户道路两侧各100米区域。

4.文物保护单位保护范围内。

5.各层级国土空间规划中明确的非居住用地。

6.危险化学品生产、储存、经营单位安全保护范围内。

（三）明确城市建成区既有合法个人自建房申请重建的处理方式

1.影响城市规划实施的，在实施所在区域土地征收时，由市、区两级政府负责土地征收的部门（机构）依法对既有房屋所相对应的土地进行征收，并依法对地上附着物进行补偿。

2.经房屋安全鉴定为D级危房确需拆除的，且房屋产权人在咸宁城区没有其他住房的，经批准后可以拆除重建；有其他住房的，由房屋产权人自行拆除或采取必要安全措施，确保不危及他人生命财产，相应证照记载的土地和房屋面积予以确认，其合法权益在实施所在区域土地征收时参照本条第一款处理。

3.既有房屋被鉴定为B、C级危房的，房屋所有权人可以对房屋进行维修，在消除危险后继续使用，但不得拆除重建、不得增加房屋层数和建筑面积。

4.因城市道路建设造成道路沿线既有房屋地势低洼、积水等影响房屋正常使用的，在符合统一规划情况下，经批准后可以拆除重建。

5.若属于平屋顶的，可以进行“平改坡”改造。“平改坡”具体管理要求另行规定。

（四）明确中心城区个人自建房历史遗留问题的处理方式

1.在规划保留集中安置点、村民点范围内的个人自建房历史遗留问题处理。

（1）禁止新增“一户一基”拆迁安置点。

（2）2017年10月1日前已明确采取“一户一基”方式（含已签订“一户一基”安置协议但未建设的遗留问题）在规划保留集中安置点建房的，未完善用地与规划审批手续的在建、已建安置房屋，在符合已批准安置点规划布局及建筑层数情况下，可以申请补办完善手续；符合安置点规划布局，但不符合建筑层数的，由城市管理执法部门会同自然资源和规划部门查处后，可以补办完善规划审批手续。

（3）在规划保留村民点建房的，严格执行村民“一户一宅”、建新必须拆旧管理规定，符合资格条件的村民可以依据村民点建设详细规划，经批准后可以新建、重建、维修个人住房。

2.在规划保留集中安置点、村民点外其他区域的个人自建房历史遗留问题处理。

（1）个人原有住房因城市建设需要已被拆迁、协议安排宅基地还建而未落实的遗留问题，不再安排宅基地建房。由原拆迁实施（或协议签订）机构或其主管部门（单位）负责与拆迁房屋权利人协商，应当采取货币化补偿、房屋产权置换等方式予以化解。

（2）已经办理了用地或规划审批手续的，自证照核发之日起算，超出两年期限未建设（含已建房屋基础）的，不再批准继续建设个人住房。其已取得使用权的土地，在实施所在区域土地征收时，由市、区两级政府负责土地征收的部门（机构）依法进行征收、补偿。

（五）关于中心城区个人自建房建设规模的规定

1.在规划保留村民点、集中安置点范围内个人自建房的，其建筑物基底占地面积、建筑物层数应当符合批准的规划方案。

2.符合本办法第六条第二款规定可以拆除重建个人住房的，其建筑物基底范围、面积不得超过原房屋的基底范围、面积。既有房屋层数为三层及以上的，拆除重建后的层数一般不得超过三层；既有房屋层数为二层及以下的，拆除重建后的层数一般不得超过二层。

3.确因城市规划实施需要，个人自建房层数应当符合批准的规划方案。

（六）关于中心城区新建、重建个人住房的办理程序

1.申请

（1）申请人向所在社区（村）提出建房申请；

（2）社区（村）对申请人建房资格进行公示、初审同意后，报所在街道（镇）组织自然资源和规划、城乡建设、城市管理等相关部门现场踏勘核实，签署审查意见。

2.审批

经街道（镇）审查同意的，申请人应向自然资源和规划部门申请办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，并提交以下材料：

（1）个人建房申请表，附具所在街道（镇）、社区（村）的审查意见；

（2）申请人身份证和共同生活家庭成员户口本（复印件）；

（3）具有资质单位出具的建筑施工图设计文件（含外观效果图）。

（4）既有房屋的不动产权证明、危房鉴定书和原房屋照片。（属D级拆除重建的需提供）

（5）拆迁安置还建协议。（属安置还建房的需提供）

3.建设

（1）申请人在取得《建设工程规划许可证》后，应委托具有资质的测绘单位进行现场放线，并出具放线记录，由街道（镇）组织自然资源和规划、城乡建设、城市管理、社区（村）验线合格后方可开工。

限额以上的个人自建房应当取得《建筑工程施工许可证》后申请现场放线。

（2）申请人应当在建设现场将批准的建设方案、证照结果予以公开，接受社会监督，直至项目实施完成。

（3）建设完工后，申请人应当向街道（镇）申请验收，由街道（镇）组织自然资源和规划、城乡建设、城市管理、社区（村）现场核实。符合要求的，由自然资源和规划部门核发《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，城乡建设部门办理建设工程竣工验收备案手续（限额以上的个人住房）。

（七）加强中心城区个人自建房安全管理

1.个人自建房（含加固维修）应当委托具备相应资质的勘察设计单位设计图纸。限额以下的个人自建房可委托建筑技能培训合格的建筑工匠施工；限额以上的个人自建房应当委托具备相应资质的建筑施工企业施工。

2. 个人自建房竣工后，业主应当组织竣工验收，不组织竣工验收或者竣工验收不合格的，不得投入使用，擅自投入使用的，责令停止使用。

3.个人自建房经鉴定为Ｃ、Ｄ级危险房屋的，房屋使用安全责任人应当及时向房屋所在地街道（镇）报告。街道（镇）应当会商城乡建设等部门，在收到房屋安全鉴定报告后三日向房屋使用安全责任人发出解除危险通知书，督促房屋使用安全责任人期限内，采取加固维修、拆除等措施解除安全风险。有垮塌危险的Ｃ、Ｄ级危险房屋，街道（镇）应当立即组织采取应急处置措施；房屋使用安全责任人应当立即停止使用并组织人员撤离。

4.用作经营的个人自建房应当取得与经营业态要求相符合的房屋安全鉴定合格证明或者根据经营业态要求改（扩）建、重建后的竣工验收合格证明，且需符合经营场所应当具备的消防安全标准。

（八）相关职能部门工作分工

咸安区人民政府负责组织中心城区范围内违法建设个人自建房的拆除及善后工作，建立健全个人自建房安全风险隐患排查整治工作机制。督促街道（镇）开展个人自建房巡查、控违和危房安全隐患排查。

市、区自然资源和规划主管部门负责各自管理范围内个人自建房违法用地查处、用地与规划审批、规划批后监管、不动产登记工作。明确规划保留村民点名录，指导街道（镇）编制规划保留村民点建设详细规划。

市、区住房和城乡建设主管部门负责各自管理范围内限额以上个人自建房建筑施工许可、验收工作。开展施工质量安全、房屋安全鉴定、建筑工匠培训等监督管理工作，对个人自建房安全排查整治工作进行督促指导、考核评估。加强对改变房屋承重结构维修活动的指导监督。

市、区城市管理执法部门负责各自管理范围内个人自建房规划批前监管及违法建设查处工作。

生态环境、交通运输、水利和湖泊、农业农村、林业、市场管理、文旅、消防等部门在各自职责范围内共同做好个人自建房管理工作。

街道办事处、镇人民政府负责组织编制各自管理范围内规划保留村民点建设详细规划，承担辖区内个人自建房申请受理、初审及组织现场踏勘工作。负责开展辖区内个人自建房日常巡查、控违、执法、危房排查等工作。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展个人自建房建设活动的日常巡查、危房安全排查工作，及时劝阻和上报违法建设行为。