《咸宁市房地产开发项目配建停车泊位管理办法》的起草说明

现将《咸宁市房地产开发项目配建停车泊位管理办法》（送审稿）的起草情况说明如：

一、起草背景

近些年，随着小区停车泊位配建管理工作加强，小区配建停车泊位数在量上得到较大增长，但仍存在权属不明确、使用效率不高、管理不规范、权益保障不足、地上热地下冷等问题和现象，一直是小区管理的难点问题、社会关注的焦点问题。为更好地鼓励房地产开发项目配建停车泊位，合理利用城市地下空间资源，规范房地产开发项目停车泊位的出租、出售、附赠行为和不动产登记管理，保障停车泊位权利人的合法权益，推动化解小区“停车难”问题，按照市政府的安排部署，市自然资源和规划局在前期调研和充分征求意见的基础上，起草形成了《咸宁市房地产开发项目配建停车泊位管理办法》（送审稿）。

1. 起草过程

   2020年11月，组织住建、城管、法院、开发企业、物业公司及相关律师事务所召开小区停车泊位管理研讨座谈会，对停车位权属、产权登记、租售管理、停车服务等进行讨论，提出了意见和建议。我局结合座谈会意见，在学习借鉴其他城市管理经验基础上起草了《咸宁市房地产开发项目配建停车泊位管理办法（征求意见稿）》。

   2021年1月，以市政府办公室名义征求了住建、城管、发改、市场等相关职能部门意见；2月4日，市政府办组织相关单位对《办法》（征求意见稿）进行了讨论，对相关部门管理职责进行了协调，我局结合征求意见情况进行了修改完善。

   2021年3月26日至4月5日，我局在“云上咸宁”、《咸宁日报》微信公众号、《香城都市报》等媒体上公开征集意见建议；2021年4月29日，我局组织市直相关职能部门、开发企业、物业公司、新闻媒体、行业协会、业主群众代表和法律专业人士召开座谈会广泛征求意见建议，修改形成《办法》（代拟稿）。

   2021年5月31日，按照市司法局对《办法》（代拟稿）审查意见进一步修改完善，形成《办法》（送审稿）。

   三、意见采纳情况

   （一）关于住建、发改、市场等部门提出的具体条款修改意见已在相关条款中采纳修改。

   （二）关于住建、发改、市场、城管等部门提出的部门责任分工的意见，已按2021年2月4日市政府办主持召开的部门协调会意见进行了修改调整。

   （三）关于媒体和座谈会征集的意见，我局研究后，对合理的意见和建议进行了吸纳，并做修改完善。比如：座谈会上业主代表提出的“增加一定比例停车泊位由业主共同使用”的建议，作为鼓励、引导性内容在《办法》第三条第四款“未设置地面露天停车位，但设置了地下停车泊位的房地产开发项目，鼓励开发企业提供规划配建停车泊位数（含人防地下室车位）的10％作为小区全体业主共同使用。”进行补充完善。

   （四）关于市司法局对《办法》第三条第四款、第六条第二款、第八条第一款、第十四条的审查意见已在相应条款中修改完善。

   四、主要条款内容

   （一）关于停车泊位权属

   第三条　在项目用地红线范围内经规划批准利用、占用业主共有地面空间设置的地面露天停车位归小区业主共同享有，开发企业不得出租、出售、附赠给企业（含物业公司，下同）或个人，不得办理不动产登记。未占用业主共有地面空间设置的其它露天停车泊位可按双方约定履行。

   人防地下室归国家所有，其范围内规划布局的停车泊位，按照平时由投资者使用管理，收益归投资者所有的原则，经人防主管部门批准，开发企业可以将停车位出租给业主停车使用，但不得出售、附赠给企业或个人，不得办理不动产登记。

   地上室内停车库、非人防地下室车位面积已计入业主房屋产权证登记公摊面积的，归小区业主所有；未计入业主房屋产权证登记公摊面积的，按照“谁投资、谁受益”原则，归项目开发企业所有，可以进行出租、出售、附赠给本小区业主和办理不动产登记。

   未设置地面露天停车位，但设置了地下停车泊位的房地产开发项目，鼓励开发企业提供规划配建停车泊位数（含人防地下室车位）的10％作为小区全体业主共同使用。

1. 关于连建地下停车空间有偿使用

   第五条　本办法施行后供地的建设项目，其配建地下停车场（含人防地下停车场，下同）的供地和规划建设管理，按照以下规定办理。

   （一）房地产开发项目地表及配建地下停车场作为连建空间，地表建设用地使用权和地下建设用地使用权按照“一并供地、分次办理”的原则，一并拟订供地方案，分别办理供地手续。

   （二）开发企业报自然资源和规划部门审批的项目规划和建筑设计方案中应当明确配建地下停车场及停车泊位的具体布局方式，包括：配建地下停车场的用地范围、建筑面积、使用功能及地下室层数等。重点区分标注人防区域和非人防区域范围，机械式停车位和自走式停车位布局、数量，其中人防地下室范围内不得设置机械式停车位。

   （三）开发企业依据自然资源和规划部门批准的项目规划和建筑设计方案，申请完善配建地下停车场建设用地使用权供地手续，补充签订《国有建设用地使用权出让合同》或者办理国有建设用地划拨手续，其中，配建地下停车场的土地用途结合地上主导用途确定为“配建地下停车场（地上主导用途）”，出让起止时间和使用年限与地上主导用途使用权的起止时间和使用年限保持一致。出让价款按其地上使用权主导用途出让时所在区域基准地价的10％计算，缴纳土地价款具体标准如下：

   配建地下停车场用地使用权出让价款＝配建地下停车场用地出让面积×该宗地地上使用权主导用途出让时所在区域基准地价×10％。

   参考其他城市地下配建停车位土地收益做法：

1. 荆门市做法。荆门市2019年9月施行的《荆门市房地产开发项目停车泊位管理暂行办法》规定：“地下停车泊位建设用地使用权土地出让价款＝土地出让面积×该宗地地上使用权主导用途所在区域基准地价×10％”。

2. 武汉市做法。武汉市2019年3月施行的《武汉市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》规定：“地下配建停车场建设用地使用权的政府土地收益，原则上不得低于工业用地评估地价的6％。”

1. 对房地产开发项目进行综合验收及规划条件核实，应当将配建地下停车场的空间范围、建筑面积及停车位数量、地下室层数等情况纳入验收、核实范围，并进行实地核验。经验收合格，方可申请办理不动产权证。

2. 关于停车位租售备案管理

   第七条　开发企业在出租或出售地上室内停车库和非人防地下室车位前，应制定租售方案报住房和城乡建设部门备案。车位租售方案未经住房和城乡建设部门备案的，开发企业不得擅自对外出租、出售、附赠车位、车库。租售方案应当包括以下内容：

   （一）规划批准用于停放汽车的车位、车库分布位置、数量、面积情况（总平面规划图、地上和地下室内车位布局图）。同一物业管理区内存在住宅、商业、办公等不同功能用途房屋的，应一并公示各功能用途房屋的车位分配情况（数量、分布等）及依据，相关规划批准文件未区分各功能用途房屋车位配建数量的，应按不同功能用途房屋面积占总建筑面积的比例分配车位。

   （二）拟出租、出售、附赠的地上室内停车库和非人防地下室车位的分布位置、数量、面积情况（测绘平面图）、停车位楼盘表及产权初始（首次）登记证明文件。

   （三）拟出租车位的，应明确出租的时间、方式、租金标准。

   （四）拟出售车位的，应明确出售的时间、方式、每个车位的售价。

   （五）采取何种监督方式保证租售过程公开、公平、公正。

   （六）车位物业服务费用及其他需要说明事项。

   （七）车位出租、出售、附赠方案、车位物业服务费用和产权初始（首次）登记证明文件应在小区主要出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。

   第十条　车位、车库的销售、租赁应建立统一、规范的停车位楼盘表，纳入开发项目楼盘表进行管理。车位、车库销售合同实行网签备案制度，推行使用住房和城乡建设部门认可的商品房买卖合同示范文本；车位、车库租赁合同推行住房和城乡建设部门认可的房屋租赁合同示范文本。

   在签订车位、车库租赁、销售和合同时，应当在合同中注记房屋购买人或承租人已购买本小区内的不动产产权证号或商品房买卖合同编号。

3. 关于停车泊位产权登记管理

   第九条　房地产开发项目竣工验收后，其配建的地上室内停车库和非人防地下室车位作为独立不动产单元进行登记，单独核发不动产权证书，根据地上、地下标识码编制不动产单元号。不动产权证书登记的权利性质、土地用途、土地使用期限等内容按照《国有建设用地使用权出让合同》确定，其房屋用途为“地上室内停车库”、“非人防地下室车位”。车位、车库的不动产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的不动产权证号或商品房买卖合同编号。

   房地产开发项目配建地下停车场未取得地下建设用地使用权、未办理不动产初始（首次）登记而进行停车位销售交易的，房屋交易监管部门不得对买卖合同进行备案，不动产登记机构不予办理配建地下停车位不动产登记。

4. 关于停车泊位管理部门职责

   第十二条　住房和城乡建设部门应对房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库出售、出租、附赠情况进行监督管理。

   发展和改革部门负责房地产开发项目车位、车库销售、租赁价格和物业服务价格的成本监督管理工作。

   自然资源和规划部门负责房地产开发项目停车位产权登记的监督管理工作。

   市场监督管理部门负责房地产开发项目机动车停放服务价格行为的监督检查工作。

   人民防空管理部门负责房地产开发项目人防工程范围内平时用作停车位的监督管理工作。

   第十三条　车位、车库的产权所有人、使用和维护管理责任人应当按照规划批准用途合理使用，保障公共通道及出入口的开放性和交通集散功能，保障消防、通风、照明、监控、通信等设施正常运行。不得随意拆改、变动地下车位建筑主体、承重结构，不得擅自改变车位、车库用途，以及不得有法律、法规规定的其他禁止行为，违反规定的由城管、住建、应急、公安等管理部门及时依法查处。

   （七）关于停车泊位物业服务

   第十七条　开发企业、物业服务机构不得向业主拥有产权或使用权（租赁）的车位、车库和地面露天停车位收取停车位使用费。物业服务机构针对车位、车库提供相应物业服务的可以收取物业服务费。

   车位、车库物业服务费的收费标准、使用、管理等具体事项由小区业主委员会与物业服务机构双方协商决定，并签订服务合同；业主委员会成立前，由住房和城乡建设部门指导前期物业服务机构制定本物业管理区内车位、车库物业服务费的收费标准、使用、管理方案。车位、车库物业服务方案应当在本物业管理区主要出入口、公示栏公示30天，公示无异议后，将方案报住房和城乡建设部门备案后实施。

   （八）关于停车泊位租售价格与物业服务投诉处理

   第十八条　对公众投诉频繁、矛盾突出的车位、车库租售价格及物业服务价格，由物价主管部门开展成本调查，市场监管部门依据成本调查结果组织协商，引导、督促开发企业或物业服务公司合理定价。

   第十九条　各房地产开发企业应当严格按照本办法要求，规范车位、车库租售行为，合理确定价格，不得采用欺诈、串通、哄抬等手段变相操控车位、车库价格，不得扰乱房地产市场秩序。对未按规定租售车位、车库的房地产开发企业，由相关部门按照规定依法依规处理。

   五、请求事项

   按照市司法局审查意见，请求市政府常务会议研究通过后以咸政规名义印发实施。

   参会单位建议名单：市自然资源和规划局、市住建局、市发改委、市城管执法委、市市场监督管理局。